マンション、建て替えブームの兆し

老朽化したマンションや団地の建て替え需要がブームとなる兆しが出てきた住民の合意形成が難しく、建て替えが進まなかったが、地域と一体となったまちづくりや建設費用の低減などのデベロッパー各社の取り組みが実を結んでいる国も建て替え促進に向け、昨年12月に施行された「改正マンション建て替え円滑化法」(改正マンション建て替え法)に続き、新たな施策を見据えて検討を進める。工場や社宅跡地などのマンション適地の供給が一巡した中、新たな供給源としての「建て替え」に期待が高まる

 「住民の合意形成や行政との関わりなど、難易度の高いプロジェクトだった」

 ◆公道を付け替え

 旭化成不動産レジデンスが5月18日、メディア向けに開催した大規模団地「調布富士見町住宅」(東京都調布市)建て替え事業の説明会。同社が事業協力者として参画してから新築マンション完成まで約7年。向田慎二・マンション建替え研究所長は感慨深げに語った。

 再建された新築マンション「アトラス調布」では、改正前の同法を活用した建て替えとしては全国でも珍しい公道の付け替えを実施した周辺の既存道路と接続するため、敷地内北側にあった市道を新しい居住2棟の間に移したうえ、通行車両の速度を抑制しようと道路沿いに植栽帯を配置した。高齢居住者が長期間の仮住まいで不安を抱かないよう支援するなど、地域に寄り添った事業となった。

 国土交通省によると、1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは全国に約106万戸あり、震度6強以上の地震で倒壊する危険性が指摘されている。しかし、住民の合意形成や費用負担などの問題で対策が進んでいない。マンション建て替えの実績はわずか230件(2014年4月現在)にすぎない。

 同社によると、築36~44年を迎えるマンションが毎年5万~10万戸に上り、建て替えの“適齢期”を迎える。「建て替えや大規模修繕など、住民自らが真剣に手を打たなければならない」(向田所長)ことから、相談案件は増える。同社は22件(着工ベース)の建て替え実績に加え、今後10年間で約80件の新規着工を目標を掲げる。

建て替え事業をめぐっては、旭化成と長谷工コーポレーション、新日鉄興和不動産の3強がしのぎを削ってきた。ただ、バブル崩壊後の1990年代後半以降、リストラを余儀なくされた企業が手放してきた工場や社宅跡地などのマンション向け適地の供給はほぼ出尽くした。今後は「住民の合意形成や資金計画作成などの難しい点はあるものの、建て替え案件が増えてくるのは間違いない」(大和ハウス工業の香曽我部武専務執行役員)として、競合他社が力を入れてくるのは間違いない

 ◆毎年10万戸「適齢期」

 長谷工の手掛けた新築マンション「ブランシエラ千林大宮」(大阪市旭区、2015年3月完成)の住戸数は82戸と、建て替え前(98戸)より少なく、床面積が減少した事例だ。一般的に、建て替え後のマンションに元の地権者が権利を有する部分以外の面積(余剰床)が少ない場合、新たに売り出せる分譲住戸が見込めずに総事業費を低減できない。デベロッパーにとっては採算性が低く参画しづらい案件だ。

 しかし、「建設業が本業であり、工事受注と分譲住戸の販売の両方を請け負うことで採算が合った」(同社の村上誠・マンション再生事業部理事統括部長)。同社は32件の建て替え実績で培ったノウハウで、他社との差別化を図る構えだ。

 三菱地所レジデンスは、マンションブランド「ザ パークハウス」の知名度を生かし、建て替え事業でも資産価値の高いマンションの提供を目指す。これまでの建て替え実績は15件で、「首都圏における分譲マンションの供給戸数のうち、約15%を再開発・建て替え事業としていく」(同社の石原和彦建替事業推進室長)と意気込む。

 一方、国の政策面の後押しも期待できそうだ。国土交通省は耐震化推進の立場から、マンション建て替え法で対応しきれなかった団地の“再生”に向けた議論を進めている。

 同省の「住宅団地の再生のあり方に関する検討会」は3月中旬、団地の建て替えについて、「建て替え決議の決議要件(各棟で3分の2以上の賛成)がネックになる場合がある」「郊外では1000戸規模の団地が多数あり、沿線の供給量からみても、すべてマンションにすることは不可能」などの課題を指摘。今後、団地の建て替えを円滑に進めるための事業制度を検討する。国の法整備などの支援が本格化すれば、建て替え需要が一気に広がる可能性がある

 ただ、建て替えを取り巻く環境は明るいばかりではない。ここ数年の建設コスト高騰や住民の高齢化など、「マンションの管理組合が二の足を踏むケースもある」(大手デベロッパー担当者)。各社とも、新たに売り出す分譲住戸の販売力強化や新築マンションにおける管理運営、建て替えに伴う住民の仮移転先探しなど、総合的なサポート力を磨き、建て替えブーム到来に備えている。

参考 Sankei Biz  2015.06.08

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